റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണി; എഫ്ഡിഐയുടെ തിരിച്ചു വരവും ഇന്ത്യന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ ഉണര്‍വും

റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണി; എഫ്ഡിഐയുടെ തിരിച്ചു വരവും ഇന്ത്യന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ ഉണര്‍വും

നോട്ട് അസാധുവാക്കലിന്റെയും മറ്റും സമയത്ത് പരുങ്ങലിലായ രാജ്യത്തെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണി ഇന്ന് തിരിച്ചു വരവിന്റെ പാതയിലാണ്. തട്ടിപ്പുകള്‍ കണ്ടെത്തി കര്‍ശന നടപടികള്‍ സ്വീകരിക്കാന്‍ നിര്‍ദേശിക്കുന്ന റെറ അടക്കമുള്ള നിയമങ്ങള്‍ നടപ്പാക്കിയതോടെ അന്തരീക്ഷം കൂടുതല്‍ തെളിഞ്ഞതാണ് വിദേശ നിക്ഷേപകരുടെ ആത്മവിശ്വാസത്തോടെയുള്ള കടന്നു വരവിന് പിന്നില്‍. വളര്‍ച്ച നിലനിര്‍ത്താന്‍ ശുദ്ധീകരണ പ്രക്രിയ തുടരണമെന്ന് നിരീക്ഷിക്കുകയാണ് ലേഖകന്‍

ലോക ഭൂപടത്തില്‍ വര്‍ധിച്ച പ്രാമുഖ്യത്തിലേക്ക് ഇന്ത്യ വളരുമ്പോള്‍, രാജ്യത്തിന്റെ വളര്‍ച്ചയില്‍ ഭാഗഭാക്കാകാന്‍ ആഗോള കോര്‍പറേറ്റുകള്‍ മുന്‍പെന്നത്തേക്കാളുമേറെ ഉത്സുകരാണ്. ഏഴ് ശതമാനത്തിലുമധികമുള്ള ജിഡിപി നിരക്ക്, 120 കോടി എന്ന ജനസംഖ്യാ അടിത്തറ, 30 ശതമാനം നഗരവല്‍ക്കരണ നിരക്ക് എന്നിവയെല്ലാം അപ്രതിരോധ്യമായ നിക്ഷേപ ആകര്‍ഷകങ്ങളാണ്. ഇതോടൊപ്പം റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വികസനം സുപ്രധാന ശ്രദ്ധാകേന്ദ്രമായി നിലനില്‍ക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

ഇരുപത്തൊന്നാം നൂറ്റാണ്ടിന്റ തുടക്കത്തിലാണ് നേരിട്ടുള്ള വിദേശ നിക്ഷേപങ്ങള്‍ക്കായി (എഫ്ഡിഐ) ഇന്ത്യ വാതിലുകള്‍ തുറന്നത്. അന്നുമുതല്‍ ആവശ്യമായ മൂലധനം മാത്രമല്ല, നിര്‍ണായകമായ വൈദഗ്ധ്യവും രാജ്യത്തേക്ക് ഒഴുകിയെത്താന്‍ തുടങ്ങി. 2008 ലെ ആഗോള സാമ്പത്തിക പ്രതിസന്ധി വിദേശ ഫണ്ടുകളുടെ രാജ്യത്തേക്കുള്ള ഒഴുക്കില്‍ കുറവുണ്ടാക്കിയെന്നതില്‍ സംശയമില്ല. എന്നിരുന്നാലും, ഇന്ന് സാഹചര്യം മാറുകയും അത്യുല്‍സാഹം ദൃശ്യമാവുകയും ചെയ്യുന്നുണ്ട്.

രാജ്യത്തേക്ക് നേരിട്ടുള്ള വിദേശ നിക്ഷേപം അനുവദിച്ചതിന്റെ പ്രധാന ഗുണഭോക്താക്കള്‍ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയാണ്. ഇതിന്റെ ഫലമായി രംഗത്ത് ഗണ്യമായ പരിവര്‍ത്തനങ്ങളുമുണ്ടായി. അസംഘടിതവും പരിമിതവുമായ ബിസിനസില്‍ നിന്ന് കോര്‍പറേറ്റ്‌വല്‍കൃതവും സുസംഘടിതവുമായ ഒന്നിലേക്ക് കഴിഞ്ഞ ഏതാനും ദശാബ്ദങ്ങളില്‍ മേഖല രൂപാന്തരം പ്രാപിച്ചു.

നോട്ട് അസാധുവാക്കല്‍, ബേനാമി ഇടപാടുകള്‍ക്കെതിരെയുള്ള നടപടികള്‍, റെറ, ജിഎസ്ടി എന്നിങ്ങനെ അടുത്തകാലത്തുണ്ടായ ഘടനാപരമായ മാറ്റങ്ങള്‍ ഹ്രസ്വകാല പ്രതികൂല പ്രത്യാഘാതങ്ങള്‍ ഉണ്ടാക്കിയേക്കാമെങ്കിലും, സുതാര്യതയും ഉത്തരവാദിത്ത ബോധവും സാമ്പത്തിക അച്ചടക്കവും വര്‍ധിക്കുന്നതിനോട് എപ്പോഴും അനുകൂലമായി പ്രതികരിക്കുന്ന വിദേശ ഫണ്ടുകളുടെ രാജ്യത്തേക്കുള്ള ഒഴുക്കിന് പ്രോല്‍സാഹനമായി.

രാജ്യത്തിന്റെ സമ്പദ് വ്യവസ്ഥയുടെ സുപ്രധാന ഭാഗമായ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ അനുകൂല ഭാവിയുടെ സൂചനയാണ് എഫ്ഡിഐയിലുണ്ടായ വര്‍ധനവ്. രാജ്യത്ത് തൊഴില്‍ നല്‍കുന്നതില്‍ രണ്ടാം സ്ഥാനമുള്ള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് ആയിരക്കണക്കിന് അനുബന്ധ മേഖലകളുമുണ്ട്. രാജ്യത്തിന്റെ മൊത്ത ആഭ്യന്ത ഉല്‍പാദനത്തില്‍ (ജിഡിപി) എട്ട് മുതല്‍ ഒന്‍പത് ശതമാനം വരെ നിലവില്‍ മേഖല സംഭാവന ചെയ്യുന്നു.

പുതിയ ഭരണക്രമത്തെ ആഗോള നിക്ഷേപകര്‍ നിശ്ചയമായും അംഗീകരിക്കുന്നു. സ്വയം പര്യാപ്തമായ ടൗണ്‍ഷിപ്പുകള്‍, ഭവന പദ്ധതികള്‍, അടിസ്ഥാന സൗകര്യങ്ങള്‍ എന്നിവയുടെ വികസനത്തിനായുള്ള എഫ്ഡിഐ നിക്ഷേപത്തിന്റെ വന്‍തോതിലുള്ള ഒഴുക്കിലൂടെ സര്‍ക്കാരിന്റെ നീക്കങ്ങള്‍ക്കുള്ള അവരുടെ അനുമോദനം രേഖപ്പെടുത്തുന്നുമുണ്ട്. വ്യാവസായിക പ്രോല്‍സാഹന നയ വകുപ്പ് (ഡിഐപിപി) പുറത്തു വിട്ട എഫ്ഡിഐ നിക്ഷേപത്തിന്റെ കണക്കുകള്‍ ഇതിലേക്ക് വിരല്‍ ചൂണ്ടുന്നതാണ്. 2017-18 സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തിന്റെ ആദ്യ ഒന്‍പത് മാസങ്ങള്‍ കൊണ്ട് തന്നെ നിര്‍മാണ മേഖലയിലേക്കുള്ള എഫ്ഡിഐ ഒഴുക്ക് മുന്‍ വര്‍ഷത്തെ ആകെ നിക്ഷേപത്തേക്കാള്‍ 250 ശതമാനം വര്‍ധിച്ചെന്ന് ഡിഐപിപി ചൂണ്ടിക്കാട്ടുന്നു. അതേസമയം 2017 ഏപ്രില്‍-ഡിസംബര്‍ കാലയളവില്‍ രാജ്യത്തേക്കൊഴുകിയ എഫ്ഡിഐ, 2012-13 ലും, 2013- 14 ലും ലഭിച്ച നിക്ഷേപത്തെ മറികടക്കുന്നില്ല. എങ്കിലും വിദേശ ഫണ്ടിംഗിന്റെ ഇപ്പോഴത്തെ നിര്‍ണായകമായ തിരിച്ചു വരവ,് കഴിഞ്ഞ ഏതാനും വര്‍ഷങ്ങളായി കുറഞ്ഞ ആവശ്യകതയുടെയും തടസം നിറഞ്ഞ നയമാറ്റങ്ങളുടെയും പ്രതികൂല പ്രവാഹത്തിനെതിരെ നീന്തിക്കൊണ്ടിരിക്കുന്ന നിര്‍മാണ വികസന മേഖലയുടെ ഗതിമാറ്റത്തിന് കാരണമായി. ഡോളര്‍ അധിഷ്ഠിതമായ എഫ്ഡിഐ ഓഹരികളുടെ പ്രധാന സ്വീകര്‍ത്താക്കളാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗം. 2000 ഏപ്രിലിനും 2017 ഡിസംബറിനുമിടയിലുള്ള കാലയളവില്‍ മേഖലയിലെ ആകെ വിദേശ നിക്ഷേപത്തിന്റെ ഏഴ് ശതമാനവും ഡോളര്‍ അധിഷ്ഠിത എഫ്ഡിഐ ഇക്വിറ്റികളായിരുന്നു.

ഈ പുനരുജ്ജീവനത്തിന്റെ മറ്റ് അനുകൂല ഘടകങ്ങള്‍

1. ആഗോള കമ്പനികള്‍ ഒരിക്കല്‍ക്കൂടി മേഖലക്ക് പിന്തുണ നല്‍കാന്‍ തയാറാണെന്ന് സൂചിപ്പിക്കുന്നതാണ് എഫ്ഡിഐ ഓഹരികളുടെ ഒഴുക്കിലുണ്ടായ വര്‍ധന. റെറയും മറ്റ് നിയന്ത്രണപരമായ മാറ്റങ്ങളും കൊണ്ട് ബിസിനസ് പരിതസ്ഥിതി അനുകൂലമായി മാറിയതാണ് ഇതിനുള്ള ഏക കാരണം.

2. കഴിഞ്ഞ ഏതാനും വര്‍ഷങ്ങളില്‍ കടപ്പത്രങ്ങളിലൂടെയുള്ള ഇടപാടുകളാണ് മേഖലയെ ഏറിയും കുറഞ്ഞും അടക്കി വാണിരുന്നത്. ഓഹരി നിക്ഷേപങ്ങള്‍ ആഗ്രഹിച്ച ഫലം കൊണ്ടുവരുമോ എന്ന് നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് ഉറപ്പില്ലാതിരുന്നതിനാലാണ് ഇത്. വാസ്തവത്തില്‍, നിയമ നിയന്ത്രിതമല്ലാതിരുന്ന മുന്‍പത്തെ റിയല്‍റ്റി രംഗത്ത് ഏതാനും നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് മാത്രമല്ല പൊള്ളലേറ്റത്. നേരിട്ടുള്ള വിദേശ നിക്ഷേപ ഇക്വിറ്റികളുടെ തിരിച്ചു വരവ് ഡെവലപ്പര്‍മാരുടെ കടത്തിന്റെ നിരക്ക് കുറക്കാന്‍ സഹായിച്ചെന്നു മാത്രമല്ല, റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്ത് ആത്മവിശ്വാസം തിരികെ കൊണ്ടുവരികയും ചെയ്തു.

3. എല്ലാവര്‍ക്കുമറിയാവുന്നതു പോലെ, രാജ്യത്തിന്റെ സമ്പദ് വ്യവസ്ഥയുടെ സുപ്രധാന ഭാഗമായ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ അനുകൂല ഭാവിയുടെ സൂചനയാണ് എഫ്ഡിഐയിലുണ്ടായ വര്‍ധനവ്. രാജ്യത്ത് തൊഴില്‍ നല്‍കുന്നതില്‍ രണ്ടാം സ്ഥാനമുള്ള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് ആയിരക്കണക്കിന് അനുബന്ധ മേഖലകളുമുണ്ട്. രാജ്യത്തിന്റെ മൊത്ത ആഭ്യന്ത ഉല്‍പാദനത്തില്‍ (ജിഡിപി) എട്ട് മുതല്‍ ഒന്‍പത് ശതമാനം വരെ നിലവില്‍ മേഖല സംഭാവന ചെയ്യുന്നു.

നിര്‍മാണ വികസന മേഖലയിലേക്കുള്ള എഫ്ഡിഐ ഇക്വിറ്റി ഒഴുക്ക് വര്‍ധിച്ചതില്‍ ആഹ്ലാദിക്കാന്‍ ഞങ്ങള്‍ക്ക് മതിയായതിലേറെ കാരണങ്ങള്‍ ഉണ്ട്. എന്നിരുന്നാലും ഇതൊരു പുനരുജ്ജീവനമാണെന്നും അല്ലാതെ, തിരയേറ്റമല്ലെന്നും നമുക്ക് വിസ്മരിക്കാന്‍ സാധിക്കില്ല. മറ്റൊരു തരത്തില്‍ പറഞ്ഞാല്‍, സമൃദ്ധി മങ്ങിപ്പോകില്ലെന്ന് സര്‍ക്കാര്‍ ഉറപ്പു വരുത്തേണ്ടതുണ്ട്.

സര്‍ക്കാരിന് ചെയ്യാവുന്നത്

1. നിലവില്‍ നടപ്പിലാക്കിയിരിക്കുന്ന സംവിധാനത്തില്‍ തടസങ്ങള്‍ ഇല്ലെന്ന് ഉറപ്പു വരുത്താന്‍ കര്‍ശന നിയമ നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ നടപ്പിലാക്കുകയും എല്ലാ സംവിധാനങ്ങളും സ്ഥിരമായി നിരീക്ഷിക്കുകയും ചെയ്യുക

2. സര്‍ക്കാരിന്റെ നിരീക്ഷണ സംവിധാനം സജീവമാണെന്നും ഊര്‍ജസ്വലമായി പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നുണ്ടെന്നുമുള്ള ശക്തമായ സന്ദേശം ആഗോള നിക്ഷേപകരിലേക്കെത്തിക്കാന്‍ വീഴ്ച വരുത്തുന്നവര്‍ക്കെതിരെ കര്‍ശനമായ ശിക്ഷാ നടപടികള്‍ സ്വീകരിക്കുക.

3. വലിയ വിദേശ നിക്ഷേപങ്ങള്‍ തേടുന്നതിന് കൂടുതല്‍ ആനുകൂല്യങ്ങളും ഇളവുകളും ലഘൂകരിച്ച നടപടിക്രമങ്ങളും സ്വീകരിക്കുക. ‘ഈസ് ഓഫ് ഡൂയിംഗ് ബിസിനസ്’ റാങ്കിംഗ് 130ല്‍ നിന്ന് 100 ആയി മെച്ചപ്പെട്ടത് ഏറെ അനുകൂലമാണ്. സര്‍ക്കാര്‍ തുടര്‍ച്ചയായി മുകളിലേക്കുളള വളര്‍ച്ച ഉറപ്പു വരുത്തുകയും പുതിയ പരിണാമ പ്രക്രിയകളെ സംബന്ധിച്ചുള്ള വിവരം ലോകത്തിന് പകര്‍ന്നു കൊടുക്കുകയും വേണം.

4. വാടകയ്ക്കു നല്‍കുന്ന പാര്‍പ്പിടങ്ങളുടെ വികസനം, വിദ്യാര്‍ഥികള്‍ക്കും മുതിര്‍ന്ന പൗരന്‍മാര്‍ക്കും താമസിക്കാനുള്ള കെട്ടിടങ്ങള്‍ തുടങ്ങി കൂടുതല്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഉപ ആസ്തി വിഭാഗങ്ങളിലേക്ക് നിക്ഷേപങ്ങള്‍ വിപുലമാക്കുക.

എഫ്ഡിഐ ഇക്വിറ്റിയുടെ രാജ്യത്തെ നിര്‍മാണ വികസന രംഗത്തേക്കുള്ള ഒഴുക്ക് സ്ഥായിയാണോ എന്നും പൂര്‍ണതോതിലുള്ള തിരിച്ചു വരവിലേക്ക് എത്തുമോ എന്നും കാലത്തിന് മാത്രമേ പറയാന്‍ സാധിക്കൂ. പുതിയ നയപരിപാടികള്‍ ശക്തമായി നിലകൊള്ളുകയും ഭാവിയില്‍ കൂടുതല്‍ കരുത്തുള്ള ശുദ്ധീകരണ നടപടിക്രമങ്ങള്‍ കൊണ്ടുവരികയും ചെയ്താല്‍ ‘ഇന്ത്യ 2.0’ യുടെ വരവിന് നാന്ദി കുറിക്കപ്പെടും.

(അനറോക് കാപ്പിറ്റല്‍ മാനേജിംഗ് ഡയറക്റ്ററും സിഇഒയുമാണ് ലേഖകന്‍)

Comments

comments

Categories: Business & Economy, Slider