റിയല്‍റ്റിക്ക് ആദ്യം കയ്ക്കും പിന്നെ മധുരിക്കും

റിയല്‍റ്റിക്ക് ആദ്യം കയ്ക്കും  പിന്നെ മധുരിക്കും

വിനോദ് ഭെല്‍

ള്ളപ്പണം കണ്ടുകെട്ടുന്നതിന് കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാര്‍ സ്വീകരിച്ച നോട്ട് അസാധുവാക്കല്‍ നടപടി വളരെ കൂടിയ അളവില്‍ പണമിടപാടുകള്‍ നടക്കുന്ന റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വ്യവസായത്തിനുമേല്‍ ശക്തമായ സ്വാധീനം ചെലുത്തും. പ്രാരംഭ ഘട്ടത്തില്‍, ഹ്രസ്വകാലത്തേക്ക്, സര്‍ക്കാരിന്റെ ധീരമായ നടപടി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വിപണിയെ മന്ദതയിലാഴ്ത്തും. ഇപ്പോള്‍ ഒച്ചിഴയുന്ന വേഗത്തില്‍ നീങ്ങുന്ന റിയല്‍റ്റി വിപണിയില്‍ മധ്യ, ദീര്‍ഘ കാലയളവിലേക്ക് സുതാര്യത സൃഷ്ടിക്കാന്‍ ബ്ലാക്ക്മണിക്കെതിരെയുള്ള നരേന്ദ്ര മോദി സര്‍ക്കാരിന്റെ സര്‍ജിക്കല്‍ സ്‌ട്രൈക്ക് സഹായിക്കും.

കഴിഞ്ഞ കുറച്ചു വര്‍ഷങ്ങളായി നിരവധി പരിഷ്‌കാരങ്ങളാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്ത് സര്‍ക്കാര്‍ നടത്തിവരുന്നത്. നേരിട്ടുള്ള വിദേശ നിക്ഷേപം കൂടാതെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേഷന്‍ ആക്റ്റ് (ആര്‍ഇആര്‍എ) , ജിഎസ്ടി, ആര്‍ഇഐറ്റികള്‍, ബിനാമി ട്രാന്‍സാക്ഷന്‍ (പ്രൊഹിബിഷന്‍) ഭേദഗതി നിയമം 2016 എന്നിങ്ങനെ സുതാര്യത ഉറപ്പാക്കാന്‍ സര്‍ക്കാര്‍ നിരവധി ശ്രമങ്ങള്‍ നടത്തുന്നുണ്ട്. പരിഷ്‌കരണങ്ങളുടെ ഫലമായി, വിദേശ നിക്ഷേപകര്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ വലിയ മത്സരം തുടങ്ങിയിട്ടുണ്ട്.

സ്വകാര്യ ഇക്വിറ്റി സ്ഥാപനമായ സാന്‍ഡറും ഡച്ച് പെന്‍ഷന്‍ ഫണ്ട് മാനേജര്‍ എപിജി അസറ്റ് മാനേജ്‌മെന്റും ചേര്‍ന്ന് ഇന്ത്യയിലെ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്ക് ഒരു ബില്ല്യണ്‍ ഡോളര്‍ അനുവദിക്കുന്ന ഒരു സംയുക്ത സംരംഭം ആരംഭിച്ചതാണ് അടുത്തിടെ നടന്ന ഒരു പ്രധാന മുന്നേറ്റം. കടബാധ്യതയുള്ളതും സാമ്പത്തിക പ്രതിന്ധിയിലകപ്പെട്ടതുമായ ഡെവലപ്പേഴ്‌സിനോട് റിസ്‌ക് കുറഞ്ഞ രീതിയിലായിരിക്കും ധനകാര്യ സ്ഥാപനങ്ങള്‍ പെരുമാറുക.

കള്ളപ്പണത്തിന്റെ ഉപയോഗം റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ താരതമ്യേന കൂടുതലായതിനാല്‍, സര്‍ക്കാരിന്റെ ഇടപെടല്‍ മേഖലയില്‍ കാര്യമായ ചലനങ്ങള്‍ സൃഷ്ടിക്കുമെന്നാണ് കരുതുന്നത്. ഭൂമിയുടെ വിപണി നിരക്കും കളക്റ്ററേറ്റ് റേറ്റും (മിനിമം നിരക്കും) തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം നിമിത്തം, വസ്തു കൈമാറ്റത്തില്‍ ഇരുപത് മുതല്‍ മുപ്പത് ശതമാനം വരെ ഇടപാടുകള്‍ നോട്ടുകളുടെ രൂപത്തില്‍ തന്നെയാണ് നടക്കുന്നത്. ചെറിയ പട്ടണങ്ങളിലെ ഭൂമിയിടപാടുകളിലും വസ്തു ഇടപാടുകളിലും ഇത് വളരെ അധികമാണ്. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് പദ്ധതിയുടെ ആരംഭ ഘട്ടത്തില്‍, ഭൂമിയിടപാടുകളില്‍ കണക്കില്‍പ്പെടാത്ത പണത്തിന്റെ കൈമാറ്റം ഏറ്റവും ഉയര്‍ന്നു നില്‍ക്കും. കൂടാതെ, നിര്‍മാണം തുടങ്ങുന്നതിനു മുന്‍പ് നിക്ഷേപം സ്വീകരിക്കുന്നതും പണത്തിന്റെ രൂപത്തില്‍ തന്നെയാണ്. കെട്ടിടത്തിനാവശ്യമായ വസ്തുക്കള്‍ വാങ്ങുന്നതും തൊഴിലാളികള്‍ക്ക് കൂലി കൊടുക്കുന്നതും സമാന രീതിയില്‍ തന്നെ.

ദ്വിതീയ വിപണിയിലെ ഇടപാടുകള്‍ മിക്കവയും പണ രൂപത്തിലാണ്. എന്നാല്‍, പ്രാഥമിക വിപണിയില്‍ വളരെ കൂടുതലായോ കുറവായോ കറന്‍സി രൂപത്തിലുള്ള ഇടപാടുകള്‍ ഇല്ല. പ്രത്യേകിച്ച്, റസിഡന്‍ഷ്യല്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍, ഭവനങ്ങള്‍ വാങ്ങുന്നതിലെ ഇടപാടുകള്‍ ഈടു നല്‍കിയാകുമ്പോള്‍. ചെറിയ തുകയ്ക്കുള്ള വീടുകളുടെ കാര്യമെടുക്കുമ്പോള്‍, പണമിടപാടുകള്‍ നടത്തുന്നതിനുള്ള വലുപ്പം വളരെ കുറവാണ്. എന്നാല്‍, വലിയ വീടുകളുടെ കാര്യത്തില്‍, കറന്‍സി രൂപത്തിലെ ഇടപാടുകള്‍ക്ക് വളരെ പ്രാധാന്യമുണ്ട്. പ്രാഥമിക വില്‍പ്പനകളില്‍, വസ്തുവിന്റെ ചില ഭാഗങ്ങളുടെ ഇടപാടുകള്‍ പണ രൂപത്തില്‍ കൈമാറുകയാണെങ്കില്‍ ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ ചില ഡിസ്‌കൗണ്ടുകളും അനുവദിക്കാറുണ്ട്.

കള്ളപ്പണത്തിനു മേല്‍ സര്‍ക്കാര്‍ വളരെ ശക്തമായ രീതിയില്‍ പിടിമുറുക്കിയതിനാല്‍, പണ രൂപത്തിലുള്ള ഇടപാടുകള്‍ക്ക് വലിയ ഇടിവ് സംഭവിക്കും. ഭൂമിയുടെ വിലയിലും വില്‍പ്പനയിലും കാര്യമായ നിലയില്‍ കുറവുണ്ടാകുന്നതിലേക്ക് ഇത് നയിക്കും.  പുതിയ പദ്ധതികള്‍ ആരംഭിക്കുന്നതിനുവേണ്ടി ഭൂമി വാങ്ങിക്കുമ്പോള്‍ ഉടമസ്ഥനുമായി സംയുക്ത കരാറില്‍ ഏര്‍പ്പെടുന്ന രീതിയാണ് ഇപ്പോള്‍ മിക്ക ഡെവലപ്പര്‍മാരും പിന്തുടരുന്നത്. അതായത്, ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ ഭൂമി മുഴുവനും പണം കൊടുത്തു സ്വന്തമാക്കുകയില്ലെന്നര്‍ത്ഥം. കടബാധ്യതകള്‍ കുറയ്ക്കുന്നതിലെ ബുദ്ധിമുട്ടുകള്‍ ഒഴിവാക്കാനാണ് ഇത്തരത്തിലൊരു ശ്രമം. കടബാധ്യതയില്‍പ്പെട്ട ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ കുറച്ചു കാലത്തേക്ക് പണമൊഴുക്കു സംബന്ധിച്ച പ്രശ്‌നങ്ങളെ നേരിടേണ്ടിവരും. വില്‍പ്പന കൂട്ടുന്നതിന്, വിലയില്‍ ഭീമമായ കുറവ് വരുത്താന്‍ ഇവര്‍ക്ക് ഇടപെടേണ്ടതായും വരും.

ഊഹക്കച്ചവടവും ഊതി വീര്‍പ്പിച്ച വിലയും ദ്വിതീയ വസ്തുവകകള്‍ക്ക് തിരിച്ചടി നല്‍കും. പ്രത്യേകിച്ച്, ഊഹ നിക്ഷേപങ്ങളാല്‍ മുന്നോട്ടുപോകുന്ന വിപണികളില്‍. കഴിഞ്ഞ ഒന്നര വര്‍ഷത്തോളമായി പലിശ നിരക്കുകള്‍ 1.5 ശതമാനത്തില്‍ എത്തിനില്‍ക്കുന്നതിനാല്‍, ഭവനങ്ങള്‍ സ്വന്തമാക്കാന്‍ ആഗ്രഹിക്കുന്നവര്‍ക്ക് ഇത് ഗുണം ചെയ്യുമെന്ന് തീര്‍ച്ച. കൂടുതല്‍ സുതാര്യതയോടെ, പണം അസാധുവാക്കലുമായി ബാങ്കുകള്‍ മുന്നോട്ടുപോയാല്‍ പലിശ നിരക്കുകള്‍ താഴേക്കിറങ്ങും. ഭവനങ്ങള്‍ കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്ക് സ്വന്തമാക്കുന്നതിലേക്ക് ഇത് നയിക്കും. വീടു വില്‍പ്പനയെ ത്വരിതപ്പെടുത്തുകയും ചെയ്യും. നടപ്പു സാമ്പത്തിക വര്‍ഷത്തിന്റെ രണ്ടാം പാദത്തില്‍ എട്ടു പ്രമുഖ നഗരങ്ങളില്‍ ഭവന വില്‍പ്പനയില്‍ 15 ശതമാനത്തോളം വര്‍ധനവുണ്ടായതായി കണക്കുകള്‍ പറയുന്നു. ഇത് വീണ്ടും ഉയരാന്‍ പുതിയ നടപടി വഴിയൊരുക്കും.

ആര്‍ഇആര്‍എ കൂടി പ്രാബല്യത്തിലാകുന്നതോടെ ഭവനങ്ങള്‍ വാങ്ങുന്നവരുടെ പണത്തിന് ആവശ്യമായ സംരക്ഷണം കൂടി ലഭിക്കും. ഇത് വില്‍പ്പന വീണ്ടും വര്‍ധിക്കുന്നതിനിടയാക്കും. പ്രത്യേകിച്ച്, വില കുറഞ്ഞ വിഭാഗത്തില്‍. എല്ലാവര്‍ക്കും ഭവനം ഉറപ്പാക്കുകയെന്ന കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാരിന്റെ ലക്ഷ്യത്തിനും ഇത് ഗുണം ചെയ്യും. വന്‍കിട നഗരങ്ങളില്‍ മാത്രമല്ല രണ്ടാം നിര, മൂന്നാം നിര നഗരങ്ങളിലുള്ളവര്‍ക്കും ഭവനം ഉറപ്പാക്കുന്നതിന് സര്‍ക്കാര്‍ ലക്ഷ്യമിടുന്നു. ഇവിടങ്ങളിലെ സ്മാര്‍ട്ട് സിറ്റി പദ്ധതിയും റിയല്‍റ്റി രംഗത്തെ മാറ്റങ്ങളുടെ നേട്ടം കൊയ്യും. വന്‍കിട കോര്‍പ്പറേറ്റ് കമ്പനികളും സംഘടിത കമ്പനികളും ഇവിടേക്ക് പ്രവേശിക്കും. വലിയ തോതിലുള്ള തൊഴില്‍ സാധ്യതകളും ഇത്തരം നഗരങ്ങളില്‍ നിലനില്‍ക്കുന്നുണ്ട്. പ്രത്യേകിച്ച്, ആഗോള ഫണ്ട് ഉപയോഗിച്ച് പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്ന ഐടി, ഭൗതിക, സാമൂഹിക അടിസ്ഥാന സൗകര്യ മേഖലകളില്‍. ദീര്‍ഘ നാളത്തേക്ക് നിക്ഷേപകരുടെ ആത്മവിശ്വാസം വര്‍ധിപ്പിക്കുന്നതിനും പണം അസാധുവാക്കല്‍ ഗുണം ചെയ്യും.

അഴിമതിയും അനുമതി ലഭിക്കുന്നതിലെ കാലതാമസവുമാണ് പണപ്പെരുപ്പത്തിലേക്കും നോട്ട് അസാധുവാക്കുന്നതിലേക്കും നയിച്ചത്. അടുത്ത പരിഷ്‌കരണ ഘട്ടത്തില്‍ റിയല്‍റ്റി രംഗത്ത് ഏകജാലക സംവിധാനമേര്‍പ്പെടുത്താനുള്ള സര്‍ക്കാരിന്റെ തീരുമാനം വലിയൊരു വിഭാഗം ജനതയ്ക്ക് കുറഞ്ഞ വിലയ്ക്ക് ഭവനം സ്വന്തമാക്കാന്‍ സഹായകമാകും. പ്രാഥമിക നടപടികളുടെ ഭാഗമായി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ഉടച്ചു വാര്‍ക്കപ്പെടുമെന്ന കാര്യത്തില്‍ സംശയമില്ല. കൂടുതല്‍ ശേഷിയുള്ളതും വികസിച്ചതും കോര്‍പ്പറേറ്റ്‌വല്‍ക്കരിക്കപ്പെട്ടതും സുതാര്യതയുള്ളതുമാകുന്നതോടെ ദീര്‍ഘകാലാടിസ്ഥാനത്തിലെ സ്ഥിരമായ വളര്‍ച്ചയായിരിക്കും ഇനി റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് മേഖലയ്ക്കുണ്ടാവുക.

(പ്രമുഖ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മാസികയായ റിയല്‍റ്റി പ്ലസിന്റെ എഡിറ്ററാണ് ലേഖകന്‍)
കടപ്പാട്: ഐഎഎന്‍എസ്

 

Comments

comments

Categories: FK Special