റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമം: അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങള്‍

റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമം: അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങള്‍

രാജ്യത്ത് ഏറ്റവും കൂടുതല്‍ തൊഴില്‍ നല്‍കുന്ന മേഖലകളില്‍ ഒന്നായ റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് വിപണി വന്‍ മാറ്റത്തിനൊരുങ്ങാനുള്ള തയാറെടുപ്പിലാണ്. അടുത്ത വര്‍ഷം ഏപ്രില്‍ മുതല്‍ വിപണിയില്‍ പുതിയ റെഗുലേറ്ററികളെ നിയമിക്കുന്നതാണ് ഇതില്‍ നിര്‍ണായകം. കഴിഞ്ഞ രണ്ട് വര്‍ഷത്തോളമായി വിപണിയിലുള്ള തിരിച്ചടികള്‍ക്ക് മുഖ്യ കാരണങ്ങളില്‍ ഒന്നായി വിദഗ്ധര്‍ ചൂണ്ടിക്കാണിക്കുന്നത് ഉപഭോക്താക്കളുടെ വിശ്വാസ്യത നഷ്ടപ്പെട്ടതാണ്. ഡെവലപ്പര്‍മാരുടെ കബളിപ്പിക്കലാണ് ഇങ്ങനെ വിശ്വാസ്യത നഷ്ടപ്പെടാനുള്ള കാരണം.

പദ്ധതിയെ കുറിച്ച് തെറ്റായ വിവരങ്ങള്‍ ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് നല്‍കി വന്‍ നിക്ഷേപം സ്വീകരിക്കുകയും പദ്ധതി കൃത്യ സമയത്ത് പൂര്‍ത്തിയാക്കി കൈമാറ്റം ചെയ്യാതിരിക്കുകയോ പദ്ധതി ഉപേക്ഷിക്കുകയോ ഉപഭോക്താവ് അറിയാതെ പദ്ധതിയില്‍ മാറ്റം വരുത്തുകയോ ചെയ്യുന്നതാണ് ഉപഭോക്താക്കളുടെ ഈ വിപണിയിലുള്ള വിശ്വാസ്യത നഷ്ടപ്പെടാനുള്ള കാരണങ്ങള്‍. അതേസമയം, നിര്‍ദിഷ്ട പദ്ധതിക്ക് കൃത്യസമയത്ത് സര്‍ക്കാരില്‍ നിന്നും അനുമതി ലഭിക്കാത്തതാണ് പദ്ധതികള്‍ വൈകുന്നതിന് കാരണമെന്ന് കമ്പനികള്‍ അറിയിക്കുന്നത്.
എന്തായാലും വിപണിയില്‍ വന്‍ മാറ്റത്തിനുള്ള കാഹളം മുഴങ്ങിക്കഴിഞ്ഞെന്നാണ് റിയല്‍റ്റി വിപണി വിദഗ്ധര്‍ ചൂണ്ടിക്കാണിക്കുന്നത്.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമം പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുത്തുന്നതോടെ വിപണിയില്‍ ഉപഭോക്താവ് രാജാവാകും എന്നാണ് വിലയിരുത്തലുകള്‍. ഇതുവരെ ഡെലപ്പര്‍മാര്‍ക്കായിരുന്നു പദ്ധതിയില്‍ പൂര്‍ണമായുള്ള സ്വാധീനം. എന്നാല്‍ നിയമം പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുന്നതോടെ ഉപഭോക്താവിനായി മാറും ഈ സ്വാധീനം. നിയമവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ചര്‍ച്ചകള്‍ പുരഗോമിക്കുന്ന സമയത്ത് തന്നെ കമ്പനികള്‍ ഈ നിയമത്തോട് അത്ര താല്‍പ്പര്യം കാണിച്ചിരുന്നില്ല. എങ്കിലും ഉപഭോക്താക്കളുടെ വിശ്വാസ്യത വീണ്ടെടുക്കുന്നതിന് ഈ നിയമം അനുവാര്യമായിരുന്നുതാനും.
റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമം (2016) നടപ്പാക്കാനുള്ള നിര്‍ദേശങ്ങള്‍ കേന്ദ്ര സര്‍ക്കാര്‍ കഴിഞ്ഞ ദിവസം അവതരിപ്പിച്ചിരുന്നു. വിപണിയില്‍ സുതാര്യത ഉറപ്പാക്കാനും ഉപഭോക്താക്കളുടെ വിശ്വാസ്യത വര്‍ധിപ്പിക്കാനും സ്തംഭനാവസ്ഥയിലുള്ള പദ്ധതികള്‍ പൂര്‍ത്തീകരിക്കുന്നതിനുള്ള സഹായം നല്‍കുക എന്ന ഉദ്ധേശ്യത്തോടെയാണ് നിയമം സര്‍ക്കാര്‍ പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുത്തുന്നത്.
ചണ്ഡീഗഢ്, ആന്‍ഡമാന്‍ ആന്‍ഡ് നിക്കോബാര്‍ ദ്വീപുകള്‍, ദാദ്ര ആന്‍ഡ് നാഗര്‍ ഹവേളി, ദമാന്‍ ആന്‍ഡ് ദിയു, ലക്ഷ്വദീപ് എന്നീ അഞ്ച് കേന്ദ്ര ഭരണ പ്രദേശങ്ങളില്‍ പുതിയ നിയമം പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുത്തിയിട്ടുണ്ട്. രാജ്യതലസ്ഥാനമായ ഡെല്‍ഹിയിലും നിയമം ഉടന്‍ പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുത്തിയേക്കും.
റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് പ്രവര്‍ത്തിക്കുന്നവര്‍ നിര്‍ബന്ധമായും അറിഞ്ഞിരിക്കേണ്ട ചില കാര്യങ്ങളുണ്ട്. അവയെ കുറിച്ചാണ് ഇവിടെ ചേര്‍ക്കുന്നത്.
നഷ്ടപരിഹാരം നല്‍കല്‍
പദ്ധതികള്‍ പൂര്‍ത്തിയാക്കി കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിലുള്ള കാലതാമസമാണ് ഉപഭോക്താക്കളെ ഏറെ അലട്ടുന്നത്. നിക്ഷേപിച്ച തുകയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട ആധി വേറെയും. എന്നാല്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമം പ്രാബല്യത്തില്‍ വന്നാല്‍ ഇത്തരം ആശങ്കകള്‍ക്കൊന്നും സാധ്യതയില്ല. കാരണം, പദ്ധതി വൈകുന്നത് അനുസരിച്ച് ഡെലപ്പര്‍ ഉപഭോക്താവ് നടത്തിയ നിക്ഷേപത്തിന് പലിശ നല്‍കണമെന്നാണ് ചട്ടം. പദ്ധതി കൈമാറ്റം നടത്താമെന്ന് പറഞ്ഞ തീയതിക്കു ശേഷമുള്ള 45ാം ദിവസം മുതല്‍ ഡെവപ്പര്‍ പലിശ നല്‍കാന്‍ ബാധ്യസ്ഥനാണെന്നാണ് നിമയത്തില്‍ പറയുന്നത്. രാജ്യത്തെ ഏറ്റവും വലിയ ബാങ്കായ സ്‌റ്റേറ്റ് ബാങ്ക് ഓഫ് ഇന്ത്യ നല്‍കുന്ന നിരക്കിനേക്കാളും രണ്ട് ശതമാനം കൂടുതല്‍ നിരക്ക് കമ്പനികള്‍ നല്‍കേണ്ടി വരും. ഏകദേശം 11 മുതല്‍ 12 ശതമാനം വരെയാകും പലിശ നിരക്ക്.

പണ നിക്ഷേപം
പദ്ധതി പൂര്‍ത്തിയാക്കുന്നതിന് ഉപഭോക്താക്കളില്‍ നിന്നും സ്വീകരിച്ച നിക്ഷേപത്തിന്റെ 70 ശതമാനവും മറ്റൊരു അക്കൗണ്ടില്‍ ഡെവലപ്പര്‍ നിക്ഷേപിക്കണം. പദ്ധതി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററികളില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തതിന് ശേഷമുള്ള മൂന്ന് മാസം ഈ തുക ഡെവലപ്പര്‍ ഉപയോഗപ്പെടുത്താന്‍ പാടില്ല. ഒരു പദ്ധതിക്കായി ഉപഭോക്താക്കളില്‍ നിന്നും നിക്ഷേപം സ്വീകരിച്ച് അതു മറ്റു പദ്ധതികളേക്ക് മാറ്റി ചെലവഴിക്കുന്നത് തടയാന്‍ ഇതിലൂടെ സാധിക്കും. പദ്ധതി പൂര്‍ത്തിയാക്കുന്നതിനുള്ള ഫണ്ട് കണ്ടെത്താനള്ള ബുദ്ധിമുട്ടാണ് പ്രൊജക്ട് വൈകുന്നതിനുള്ള കാരണമായി ഒട്ടുമിക്കി കമ്പനികളും ചൂണ്ടിക്കാണിക്കുന്നത്. തുക വകമാറ്റി ചെലവഴിക്കുന്നതിലൂടെ നിക്ഷേപം നടത്തിയ പദ്ധതി പ്രതിസന്ധിയിലാവുകയും ഉപഭോക്താക്കള്‍ കബളിപ്പിക്കപ്പെടുകയും ചെയ്യുന്നത് വിപണിയില്‍ സാധാരണയായിരുന്നു. ഇത് പരിഹരിക്കാനാണ് നിയമത്തില്‍ ഇത്കൂടി ചേര്‍ത്തത്.
ശിക്ഷ
റിയല്‍ എസ്‌റ്റേറ്റ് അപ്പലേറ്റ് ട്രൈബ്യൂണല്‍ ഉത്തരവ് ലംഘിക്കുന്നവര്‍ക്കെതിരേ ശിക്ഷാനടപടികള്‍ക്കും നിയമത്തില്‍ അനുശാസിക്കുന്നുണ്ട്. അതോറിറ്റിയുടെ അപ്പലേറ്റ് ട്രൈബ്യുണല്‍ പുറപ്പെടുവിക്കുന്ന ഉത്തരവുകള്‍ ലംഘിക്കുന്ന ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ക്കു പിഴയോടു കൂടിയോ അല്ലാതെയോ പരമാവധി മൂന്നു വര്‍ഷംവരെ തടവ് ശിക്ഷ ലഭിക്കും.
പ്രോപ്പര്‍ട്ടി വില്‍പ്പന
പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ വില്‍പ്പന നടത്തുന്നതിന് ഏതു രീതിയിലുള്ള വിവേചനവും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി നിയമത്തില്‍ പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കുന്നില്ല. ഇത്തരത്തിലുള്ള എന്തെങ്കിലും പരാതി ലഭിച്ചാല്‍ ബന്ധപ്പെട്ട അതോറിറ്റി 60 ദിവസത്തിനകം പരാതിയില്‍ തീര്‍പ്പുണ്ടാക്കണം. പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ വില്‍പ്പന നടത്തുന്നതില്‍ വിവേചനം നടത്തുന്നവെന്ന് കാണിച്ച് രാജ്യത്തിന്റെ വിവിധ ഭാഗങ്ങളില്‍ നിന്ന് റിപ്പോര്‍ട്ടുകളുണ്ടായിരുന്നു. മതപരമായോ, ലിംഗപരമായോ കാരണം ചൂണ്ടിക്കാണിച്ച് പ്രോപ്പര്‍ട്ടികള്‍ വില്‍പ്പന നടത്താന്‍ സമ്മതിക്കാത്ത ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ക്ക് നിയമം പ്രാബല്യത്തില്‍ വരുന്നതോടെ ഇതിന് നിര്‍ബന്ധിതരാകും. അതായത്, മത, ജാതി, ലിംഗ വിവേചനം പാടില്ല. ഒരു ഫ്‌ളാറ്റ് സമുച്ചയത്തില്‍ ആര്‍ക്കും വീടു വാങ്ങാം. ഏതെങ്കിലും ഒരു പ്രത്യേക സമുദായക്കാരനായതിനാല്‍ വീട് നല്‍കാതിരിക്കാനാവില്ല. മൂന്നാം ലിംഗക്കാരോടും വിവേചനം പാടില്ല.
അനുമതി
നിശ്ചിത സമയത്തിനുള്ളില്‍ സര്‍ക്കാരില്‍ നിന്നുമുള്ള കംപ്ലീഷന്‍ സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ് ഡെവലപ്പര്‍ക്ക് ലഭിച്ചില്ലെങ്കില്‍ ഭാവിയില്‍ വരുത്താനുള്ള മാറ്റങ്ങള്‍ അടക്കമുള്ള അനുമതി ലഭിച്ച പ്ലാന്‍, അലോട്ടിയില്‍ നിന്നും സ്വീകരിച്ച മൊത്തം തുക, ഉപയോഗപ്പെടുത്തിയ തുക, പദ്ധതി എന്ന് പൂര്‍ത്തിയാക്കുമെന്നതിനെ കുറിച്ചുള്ള വിശദാംശങ്ങള്‍, പദ്ധതി ഉപഭോക്താവിന് കൈമാറുന്ന തിയതി എന്നിവ ഡെലപ്പര്‍ ഉപഭോക്താക്കളെ അറിയിക്കണം.
ഇതോടൊപ്പം പദ്ധതിയുടെ പ്ലാന്‍, ലേ ഔട്ട്, ഗവണ്മെന്റ് അനുമതികള്‍, ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം, പദ്ധതിയുടെ ഉപകരാറുകള്‍ എന്നിവയെല്ലാം ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ അതോറിറ്റിക്ക് നിര്‍ബന്ധമായും കൈമാറണം. അതിലൂടെ ഈ വിവരങ്ങള്‍ ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്കും ലഭ്യമാകും.
കാര്‍പ്പറ്റ് ഏരിയ

നിയമത്തില്‍ കാര്‍പ്പറ്റ് ഏരിയ വ്യക്തമായി നിശ്ചയിച്ചു നല്‍കിയിട്ടുണ്ട്. ഇനി സൂപ്പര്‍ ബില്‍റ്റ് ഏരിയ എന്നു പറഞ്ഞ് പണം വാങ്ങാന്‍ കഴിയില്ല. കാര്‍പ്പറ്റ് ഏരിയയ്ക്ക് അനുസരിച്ചാണ് ഉപഭോക്താക്കളില്‍ നിന്നും പണം ടാക്കാന്‍ സാധിക്കുകയൊള്ളൂ. സൂപ്പര്‍ ബില്‍റ്റ് ഏരിയ എന്നടക്കമുള്ള കാര്യങ്ങള്‍ പറഞ്ഞ് ഉപഭോക്താക്കളില്‍ നിന്നും ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ പണം ഈടക്കുന്നത് ഇതോടെ ഇല്ലാതാകും.
രജിസട്രേഷന്‍
500 ചതുരശ്ര മീറ്ററില്‍ കൂടുതലുള്ള അല്ലെങ്കില്‍ 8 വസതികളില്‍ കൂടുതലുള്ള ഓരോ പദ്ധതിയും അതോറിറ്റിയില്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്തിരിക്കണം. പദ്ധതികള്‍ രജിസ്റ്റര്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ ഡെവലപ്പര്‍മാര്‍ അവരുടെയും പ്രോമോട്ടര്‍മാരുടെയും വിശദമായ വിവരങ്ങള്‍ ഫോട്ടോകള്‍ സഹിതം സമര്‍പ്പിക്കണമെന്നാണ് നിയമം വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നത്. ഒരു പദ്ധതിയില്‍നിന്നും ഒരു ഡെവലപ്പര്‍ പിന്മാറുമ്പോള്‍ പുതിയ പ്രൊമോട്ടര്‍ എല്ലാ ബാധ്യതകളും ഏറ്റെടുക്കേണ്ടതുണ്ട്. പാന്‍കാര്‍ഡിന്റെ കോപ്പി, കമ്പനിയുടെ വാര്‍ഷിക ഓഡിറ്റ് റിപ്പോര്‍ട്ട്, ബാലന്‍സ് ഷീറ്റ് തുടങ്ങിയവ അതോറിറ്റിക്ക് സമര്‍പ്പിക്കണം. പദ്ധതി നടത്തിപ്പിന്റെ പുരോഗതി മൂന്നു മാസത്തിലൊരിക്കല്‍ അറിയുന്നതിന് ഉപഭോക്താവിനു അവകാശം ഉണ്ടായിരിക്കും. ഒരു പദ്ധതി പൂര്‍ത്തീകരിക്കുന്നതിനു അതോറിറ്റിക്ക് നീട്ടിക്കൊടുക്കാന്‍ കഴിയുന്ന പരമാവധി സമയം ഒരു വര്‍ഷമാണ്.

വിശദമായ വിവരം
പ്രമോട്ടറുടെ ട്രാക്ക് റെക്കോര്‍ഡ് അടക്കം ഡെവലപ്പറുടെ വെബ്‌സൈറ്റില്‍ നല്‍കി ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് വ്യക്തമാക്കി നല്‍കണം. പദ്ധതിയുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പരസ്യങ്ങള്‍, നേരിടുന്ന പ്രതിസന്ധികള്‍, അപ്പാര്‍ട്ട്‌മെന്റുകളുടെ വിവരങ്ങള്‍, പ്ലോട്ടുകള്‍, ഗാരേജുകള്‍, രജസിറ്റര്‍ ചെയ്ത ഏജന്റുമാര്‍, കണ്‍സള്‍ട്ടന്റുമാര്‍, ഡെവലപ്പ്‌മെന്റ് പ്ലാന്‍, പ്രമോട്ടറുടെ സാമ്പത്തിക വിശദാംശങ്ങള്‍ തുടങ്ങിയവയെല്ലാം ഉപഭോക്താക്കള്‍ക്ക് അറിയാന്‍ അവകാശം പുതിയ നിയമം നല്‍കുന്നു.

Comments

comments